自己合法购买，住了将近10年，也拥有房产证的房子，却突然成了“不该存在”的建筑？

近日，来自河北省衡水市故城县的王先生就向凤凰网财经《启阳路4号》反映了这样一件“怪事”：他按照正规手续购买，也办了房产证的房子却被告知无法换不动产证也不能过户。

王先生表示，不只他自己，小区里共有大概18栋楼的500多户业主的房子都遇到了这个问题，但大家之前都毫不知情，还是一位户主在卖房过户时发现了这个问题。

后来，故城县房管部门的工作人员告诉他们，小区里的这些房子土地使用性质存在问题，因此房子不能正常“落宗”。

既然土地使用性质有问题，为什么当初小区能够通过审批建起来？在后来买房、办理房产证等过程中，为何开发商从未告知业主们这个问题？

王先生表示，住了这么多年的房子突然“不合规”了，业主们都很担心，他们找到了开发商寻求解决问题，但开发商却避而不见。

去年5月，故城县自然资源和规划局针对此事发布了一个“征地公告”，但之后便无下文。截至目前，王先生所在的丽景名城小区房子的“落宗”问题，仍未得到解决。

另外，凤凰网财经《启阳路4号》发现，王先生小区遇到的“落宗”问题，并非首次出现，也并非个例。此前河北、山东、陕西等地都出现过。

王先生提供的小区外景照片

01、住了10年，办了房产证的房子却“不该存在”？

王先生称，这个名为“丽景名城”的小区是在2010年前后开建，2012年交房。买房时所有的手续都是按正规流程来办的，购房合同、房产证甚至发票和契税等证件全都有。

当时的开发商和办证的工作人员都未告知业主们小区的房子有什么问题，业主们也一直不知道房子不能“落宗”的事。后来是小区的一名户主要卖房，在办过户手续的时候被告知房子没有“落宗”，无法过户。

听说这件事后，小区的业主们也纷纷拿着自己的房产证找到故城县房管部门查验，结果发现整个小区里共有18栋楼约500户的房子都不能“落宗”。

据王先生透露，当地政务中心的人曾对前去咨询的一些业主说到：“我们这几栋楼根本就不应该存在，没有任何手续。”

但是业主们从买房到办房产证、缴税等手续可是一项也没少，于是业主们向小区的开发商“故城县弘强房地产开发有限公司”讨要说法。

但是弘强房地产开发有限公司的老板已经找不到人影，打电话也只说不知道或没人接，业主们只好去问物业上一位姓王的女经理。但这位王经理说，找她没用，需要找老板，她也不清楚这个事。

02、什么是落宗？为何会出现不能落宗的情况？

不难看出，王先生和丽景名城小区500多户业主的遭遇中，“落宗”成为整个问题的关键。

很多人对于“落宗”这个词并不熟悉，那么，到底什么是“落宗”？为何会出现有房产证的房子却不能落宗的情况呢？不能落宗有何影响呢？

北京新邦律师事务所创始合伙人赵海城律师对凤凰网财经《启阳路4号》表示：要解释什么是落宗，就需要先了解两个法律概念。一是宗地的编码，二是房产的编码。

通俗地讲，宗地代码是土地的身份证，并登记在土地管理机构发放的《土地使用权证》上；房屋代码是房屋的身份证，并登记在房产管理机构发放的《房屋权利证》上。

在不动产登记制度改革前，国内的土地管理、房屋管理一直由土地管理机构、房产管理机构两个机构分别进行管理，分别对土地和房产进行编码，分别发放《土地使用权证》和《房屋权利登记证》。

2016年1月，《不动产登记暂行条例实施细则》颁布，需要将之前的两证合一，统一发放《不动产权利证》。

因而，在进行不动产登记过程中，必须先建立起房屋和所在宗地的关联关系，并生成唯一的不动产单元代码，即“落宗”。

赵海城律师表示：“王先生等人持有的房产证，可能是两证合一之前的《房地产权证》，在办理新的《不动产权证书》时，需要与《土地使用权证》登记的信息相关联，在关联过程中，可能存在信息不一致的情况，从而产生暂时不能落宗的问题。”

而没有落宗的房子，因为无法办理不动产证不能过户因而也不能进行正常的交易；另外没有落宗的房子一般也不可以办理抵押贷款。

03、“落宗”问题并非个例，该如何解决？

王先生小区遇到的“落宗”问题，并非个例，此前河北、山东、陕西等地都出现过。

那么，按照正常流程，落宗问题应该如何解决呢？赵海城律师表示：解决落宗问题，需要按当地不动产登记管理中心的要求提供房屋买卖合同、身份证件、房产证书、原土地证书等相关资料，办理相应登记；在不同的行政区划办理登记时，可以向当地的不动产管理中心进行咨询。

但从王先生和丽景名城小区500多户业主的遭遇来看，在实际情况中，“落宗”的问题解决起来要复杂很多。

王先生对凤凰网财经《启阳路4号》表示，从去年到现在，自己和小区其他业主多次寻求维权。但截至目前，开发商和相关部门并未明确告知丽景名城小区房子不能落宗的原因，也没有给出解决问题的具体方案和截止日期。